人生で一番大きな買い物は？と聞かれると、パッと頭に思い浮かぶのは“マイホーム”ではないでしょうか？しかし、大きな買い物だけあって、全てが自分の思い通りとはいかないのも、マイホームです。今回は特に中古一戸建てを購入する前に知っておきたい事と、チェックすべきポイントをご紹介したいと思います。
購入する前に知っておきたい３つの確認事項
中古一戸建ての最大の魅力は既に建っている事です。当たり前でしょ！なんて突っ込みの声が聞こえてきますが、あの地域に住みたいと思った時に、更地の売地が見つかる事は少ないですが、中古一戸建てが見つかる事は多々あります。つまり、希望のエリアに土地が確保されているのが中古一戸建てなのです。その建物はまだ充分に住めるのか？も大事な事ですが最初に必ず確認しておいた方が良い事があります。
①建物の前に土地を確認
希望の間取りや予算から探して行った時に、掘り出し物が見つかる事がありますが、何故掘り出し物なのか？必ず理由があります。ですので、下記の点だけは必ず確認しましょう。
■前面道路の幅（４ｍ以上※６ｍの場所も有り）
前面道路の幅員4ｍ未満の場合、建て替え時にセットバックが必要になるので、必ず前面道路の幅が４ｍ以上あるのか確認しておきましょう。
■敷地が道路に接する幅（２ｍ以上）
敷地が道路に接する幅が２ｍ以上無ければ、建て替えは出来ません。ですので、将来的に建て替えも検討している場合は２ｍ以上あるのか確認しておきましょう。
■境界線
隣人とのトラブルで一番多いのはこの境界線の問題です。境界線の明示がされてあるのかをしっかりと確認しておきましょう。
■用途地域
地域には用途地域が指定されており、建ぺい率や容積率等を含め、どんな建物が建てられる地域なのかが決まっています。いわゆる閑静な住宅街と言われるような地域は、第一種低層住居専用地域です。
この地域で住宅以外で建てられるのは、保育所や小中学校、小規模な公共施設、診療所、老人ホームなどに限られます。高いマンションが建つ事が無いので日当たりが急激に悪くなる事はありません。第二種低層住居専用地域の場合は、それに加えてコンビニ等小規模店舗の建設（床面積や階数の制限有り）が認められています。
②建物の築年数
昭和56年6月1日に建築基準法に基づく現行の耐震基準が導入されました。つまり、それ以前の建物の場合は現在の耐震基準に満たない建物の為、安心して住む為は耐震化工事を視野に入れておかなくてはいけません。
※耐震改修工事には国や地方公共団体では、様々な支援制度があります。
③不動産に関わる税金や法律は最新情報を確認
大きなお金が動く事ですので、世の中の経済状況に合わせて税金の軽減措置や税率は変動していきます。必ず最新の情報を確認しておいてください。
これら全ては自分でも調べる事は可能ですが、不動産業者が売り主の場合や仲介に入っている場合は必ず調べていますので、確認しておきましょう。勘の良い方はお気づきかもしれませんが、将来的に問題無く建て替え可能な物件と、建て替えが不可能、もしくは何らかの問題が発生する物件では価格が変わってきます。
中古住宅で確認しておきたい4つのチェックポイント
さて、希望のエリアに物件が見つかりました。次は、その戸建ての現状を必ず確認しましょう。一般的に売り主が、不動産業者でない限り現状維持渡しが多いですので、どこをリフォームすれば、快適に長く住まえる住居に出来るのか確認しておきましょう。細かい事を言えばキリが無くなってしまいますので最低限のチェックポイントをご紹介します。
耐久性の弱いノンアスベストの屋根
屋根はアスベストを排除したノンアスベストタイプに切り替わって間がない時代の屋根材が一番弱いとされています。大阪では少ないですが、傷みが激しく種類によっては塗装が出来ないタイプのものもあります。こうなると近い将来に葺き替えもしくはカバー工法などの屋根工事が必要となってきます。
屋根に上って確認することはお薦めしませんが、図面に屋根材の種類が書かれている場合は屋根材の名称を検索してみましょう。不具合の多い屋根材の場合は検索結果にでてきます。
知っておきたいサイディングの張り方
サイディングの張り方には2種類あります。【直張り】と【通気工法】です。
直張り・・透湿防水シートに密着させてサイディングを張った工法。
通気工法・・透湿防水シートに通気層を設けてサイディングを張った工法。
直張りの方が湿気が溜まりやすい為、外壁が傷みやすく通気工法の方が外壁の長持ちという点で好ましいと言えます。2000年以降に建てられた住宅には品確法ににより通気工法が義務化されていますが、罰則はないため、2000年以降の住宅であっても必ず通気工法だとは言えません。
直張りか通気工法か見分ける方法は以下の通りです。
基礎と外壁サイディングの間に入っている水切り板金、この部分に定規を入れてサイディングの厚み以上の空間があれば通気工法です。隙間がなければ直貼りになります。実際のところはもう少し詳しく見なければいけませんが簡易に判断するポイントとしてはこの方法になります。
雨漏り
雨漏りは、雨が降るたびに起きるものから、一年に一回しか起きないものまであります。売り主は買い主に対し現在雨漏りがしているか告知義務があります。ただ、そう滅多に起きない雨漏りの場合は、住んでいる人ご自身が気付かない場合も多くあります。
その雨漏りですが、見るべきポイントは3箇所です
屋根裏もしくは天井からの雨漏り
屋根裏をチェック出来るかどうかは分かりませんが、雨漏りを確認しやすい箇所です。点検口は押し入れ中の天井に付いている場合が多いです。以前に雨漏りがしていたなら部屋の天井に付いてある場合もあります。
屋根裏が確認出来ない場合は、部屋内に天井をよくご確認ください。和室などで過去に雨漏りがあった場合は雨染みがでています。クロスなど壁紙の場合には剥がれが起きます。
窓枠からの雨漏り
窓枠は雨漏りの多い箇所です。原因は二次防水の不具合です。サッシを取り付けてあるビス周辺から雨水がでてきていますのでサッシ上部をよくご確認ください。
軒天井からの雨漏り
屋根の裏に貼ってあるボード箇所、またはベランダの裏に貼ってあるボード箇所を軒天とか軒裏と言います。このボードに雨漏りがしている場合は変色しています。よく観察してください。
お家の敵白アリ
白アリは湿気のある場所を好みます。それは床下であったり外壁であったりと場所は選びません。雨漏り、また結露が起こりやすいお家は白アリが発生しやすくなります。一般の方が床下を覗いて確認するのは若干難しいことかもしれませんが、前にお住まいの方がこまめに白アリ駆除をされてる場合もあります。そこは確認しておきましょう。
まとめ
中古住宅を購入した際に外装をリフォームされる方が多いので、確認事項とチェックポイントをならべてみました。少しでも参考になりましたら幸いです。
